最近不少客戶都在問

"王律師，聽說繼承的房子再賣要出新政策了？稅到底怎么算？"今天我就用大白話給大家捋捋這個事，咱們既說人話又不失專業(yè)，準(zhǔn)備繼承或買賣房產(chǎn)的朋友可得認(rèn)真看！

先劃重點(diǎn)！2024年繼承房產(chǎn)再出售的核心變化就兩條

持有時間計(jì)算方式變了；稅費(fèi)優(yōu)惠認(rèn)定更嚴(yán)格了。具體怎么回事？咱們展開說說。

一、持有期計(jì)算"認(rèn)祖歸宗"了

以前繼承的房子再賣，持有時間可以從被繼承人買房時開始算。比如老爺子2000年買的房，你2023年繼承后馬上出售，能按"滿五唯一"享受優(yōu)惠。現(xiàn)在新政明確：2024年起，繼承房產(chǎn)的持有時間一律從繼承人取得房產(chǎn)證之日起算！剛才那個例子，現(xiàn)在繼承后出售就得按"持有不足2年"交稅，增值稅5.3%一分少不了。

二、"滿五唯一"審核更嚴(yán)了

現(xiàn)在稅務(wù)和住建系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)核查三個關(guān)鍵點(diǎn)

1. 被繼承人家庭全國范圍內(nèi)的住房套數(shù)（包括已出售的）

2. 繼承人本人及配偶名下的房產(chǎn)

3. 追溯前五年內(nèi)的房產(chǎn)交易記錄

上周有個案例

客戶繼承父親"唯一住房"，結(jié)果系統(tǒng)查出其母親名下還有套2008年的房改房，最終被認(rèn)定不符合"唯一"標(biāo)準(zhǔn)，多交了20多萬個稅。

三、實(shí)戰(zhàn)避坑指南

1. 繼承后別急著過戶！先做"房產(chǎn)篩查"

通過律師調(diào)取被繼承人及配偶的房產(chǎn)檔案，確認(rèn)是否真符合"唯一住房"條件。

2. 繼承的學(xué)區(qū)房要特別注意

北京西城區(qū)某案例顯示，繼承后未及時辦理居住證，導(dǎo)致"滿五"認(rèn)定出現(xiàn)11天空檔期，損失稅費(fèi)優(yōu)惠。

3. 共同繼承要約定好

三個子女繼承一套房，其中一人想賣房時，需要其他繼承人書面放棄優(yōu)先購買權(quán)并公證，否則無法完成交易。

最后提醒

2024年3月后辦理繼承公證的，全部適用新規(guī)。現(xiàn)在窗口期還有操作空間，比如通過生前贈與（需滿5年）、買賣過戶等方式做稅務(wù)籌劃。但具體方案必須個案分析，上周我們就幫客戶做了個"繼承+贈與"的組合方案，省了38萬稅費(fèi)。

有具體問題歡迎隨時咨詢，記得帶上房產(chǎn)證和繼承公證書復(fù)印件，咱們當(dāng)面算賬最靠譜！

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