當父母離世后，處理他們名下的房產是許多家庭必須面對的問題。作為專業律師，我結合實務經驗用通俗語言為您梳理完整流程，幫您避開常見“坑”。

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第一步

確認繼承權（最關鍵！）

房子不是直接就能賣的，必須先確定“誰有權利處置它”。根據《民法典》，如果父母沒有遺囑，法定繼承人（配偶、子女、父母）需全部同意。

專業提示

1. 查遺囑

先找公證處或律師查父母是否留有公證遺囑/自書遺囑（口頭遺囑極易無效）。

2. 繼承權公證

所有繼承人帶死亡證明、親屬關系證明、房產證等材料，到公證處辦理《繼承權公證書》。若有人放棄繼承，需書面聲明。

（常見糾紛

外地親戚不配合？可起訴法院調解或判決）

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第二步

過戶到繼承人名下

憑公證書或法院文書，到不動產登記中心將房產過戶給繼承人（可約定按份共有或一人繼承）。此時才能合法出售。

注意

- 若繼承人不唯一，賣房需全體簽字；

- 繼承過戶可能產生契稅（按1%-3%）、個稅（若父母離世時房齡超5年且唯一住房可免）。

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第三步

掛牌出售

和普通二手房交易類似，但需額外準備

1. 特殊材料

繼承權公證書、父母死亡證明、所有繼承人身份證復印件；

2. 如實披露

中介和買家需知曉房屋來源，避免后續糾紛。

律師建議

- 房價評估可做兩份（防買家砍價）；

- 合同注明“稅費由買方承擔”更省心（繼承房可能涉及高額個稅）。

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第四步

過戶給買家

交易完成后，帶齊材料（包括繼承時的過戶憑證）辦理產權轉移。此時產生的稅費：

- 增值稅

滿2年免，未滿按5.3%；

- 個稅

若繼承后非家庭唯一住房，按差額20%或全額1%繳納。

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避坑指南

1. “隱形繼承人”

比如非婚生子女、養子女也可能有繼承權，務必排查清楚；

2. 時效問題

繼承糾紛訴訟時效3年，但越早處理越容易取證；

3. 惡意拖延

遇到其他繼承人不配合，可起訴要求分割房產變現。

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賣已故父母的房本質是“先繼承再買賣”，流程繁瑣但步步關鍵。建議提前咨詢律師梳理材料，能節省數月時間。若涉及多子女或復雜債務，更需專業介入。（完）

（注

各地政策有差異，具體以當地公證處、稅務局要求為準）

如需個性化解答，可攜帶材料至八通律師事務所免費初詢。

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