最近老鄰居張大爺家鬧心得很——兒子繼承了單位分的老房子，轉手時才發現要補交十幾萬稅費。今天咱們就來聊聊這個讓人撓頭的央產房繼承交易問題，掰開了揉碎了講講里面的門道。

所謂"央產房"，就是中央直屬單位當年分配給職工的福利房。這類房子在交易時可比普通商品房麻煩得多。前年東城區的李女士就吃過虧，她繼承了父親留下的央產房，轉手時才發現要補交的土地出讓金相當于總房款的15%。您說這能不肉疼嗎？

咱們先說說繼承階段的事。繼承人要拿到房產證，得先過兩道坎：一是去原產權單位開上市證明，二是到央產房交易大廳辦備案手續。去年幫客戶處理過類似案件的劉律師告訴我，這個過程就像拼圖游戲，少一塊都不行。有個客戶就因為漏了住房面積超標部分的補差價，多花了三個月才辦完手續。

到了賣房環節，稅費清單能讓人看花眼。首先是土地出讓金，這可是大頭。按現行規定必須補交，計算方式是基準地價的3%。舉個實在的例子：西城區一套60平的央產房，地段基準價10萬，光這塊就得交18萬。要是趕上黃金地段，這筆開銷能頂普通人一年工資。

再說說增值稅和個人所得稅。繼承滿5年且是唯一住房的，增值稅全免，個稅也按1%征收。但要是沒滿5年或者名下還有其他房產，那就要按差額的20%交個稅。去年朝陽區王先生那套房子賣了500萬，原值才80萬，結果個稅就交了84萬，腸子都悔青了。

還有幾點千萬要注意

過戶前必須搞定物業供暖結清證明，有些老房子欠了十幾年的供暖費，這筆錢可能比稅費還嚇人；裝修款不算購房成本，別指望抵稅；繼承時如果有多位繼承人，必須全部到場簽字，去年海淀區就出過兄妹反目成仇的案子。

建議大伙兒在處理繼承房產時，先找專業機構做全面評估。就像看病要找專家會診，房產交易也得找懂行的律師和會計師把關。別圖省事找街邊中介，去年通州有位老先生就被黑中介忽悠，多交了二十多萬冤枉錢。

說到底，央產房交易就像走迷宮，政策紅線多如牛毛。但只要提前摸清門道，備齊材料，其實也沒那么可怕。關鍵是要有耐心，該準備的資料一樣不能少，該走的流程一步不能省。畢竟這關乎真金白銀，馬虎不得啊！您說是不是這個理兒？

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