最近接到不少咨詢，當事人拿著遺囑信心滿滿去辦過戶，結果被房管局“卡殼”了。明明白紙黑字寫著“房子歸我”，為什么就是過不了戶？今天咱們就聊聊遺囑繼承房產的那些“隱藏關卡”。

---

一、遺囑有效≠直接過戶，這些材料缺一不可

很多人以為有遺囑就能直接辦過戶，其實房管局還要審核整套繼承關系。除了遺囑原件，你至少得準備：

1. 遺囑人的死亡證明（醫院或派出所開具）；

2. 全部法定繼承人的身份證明（包括放棄繼承的人）；

3. 親屬關系證明（比如戶口本、檔案記錄）；

4. 房產證和契稅完稅證明。

常見翻車點

- 遺囑是自書遺囑，但沒做筆跡鑒定，其他繼承人不認可；

- 遺囑人立過多份遺囑，最后一份才有效；

- 遺囑里寫了“等我走后房子給兒子”，結果兒子比遺囑人先去世，遺囑失效！

---

二、公證or訴訟？兩條路怎么選

1. 公證繼承（省時省錢，但需全員配合）

所有繼承人一起去公證處，簽署《繼承權公證書》。如果有人不配合（比如不承認遺囑效力），公證處會直接拒辦。

適合情況

家庭關系簡單，其他繼承人無爭議。

2. 訴訟繼承（撕破臉，但一錘定音）

如果兄弟姐妹扯皮，直接起訴到法院，拿著生效判決書就能單方過戶。

律師提醒

- 即使遺囑公證過，也可能被其他繼承人起訴（比如主張遺囑人立遺囑時神志不清）；

- 訴訟時記得申請財產保全，防止對方惡意轉移房產。

---

三、特殊房產，遺囑可能“失靈”

1. 農村宅基地房

非村集體成員憑遺囑繼承房產？不行！宅基地只能在本集體內流轉，外村子女只能繼承房屋使用權。

2. 夫妻共有房未分割

遺囑里寫著“我的房子給兒子”，但房產是夫妻共同財產？配偶先分走50%，剩下的50%才能按遺囑分配。

3. 設有居住權的房子

如果房主生前給保姆設了居住權，即便你過戶了房產，保姆還能住到約定期限！

---

四、律師教你避坑指南

1. 立遺囑時同步錄像

全程記錄立遺囑過程，避免死后被質疑“脅迫”“神志不清”。

2. 提前做遺囑公證

公證遺囑效力最高，比其他自書、代書遺囑更扛打。

3. 繼承權確認越快越好

拖著不辦過戶？萬一其他繼承人把房子抵押或賣掉，官司夠你打十年！

---

遺囑繼承房產是個技術活，從立遺囑到過戶每一步都得踩準。遇到“卡殼”別硬剛，找專業律師梳理材料、制定方案，比你自己跑斷腿管用得多。

（完）

附

法律依據

《民法典》第1133-1144條（遺囑繼承規則）、第1158條（居住權）、自然資源部《不動產登記操作規范》第1.8.6條（繼承房產登記要求）。

• 全球最好的律師事務所排名（全球最頂尖的律師事務所）
• 立遺囑公證（立遺囑公證需要什么資料）
• 企業法律顧問在線咨詢（企業法律顧問在線咨詢平臺）
• 北京有哪個比較好的律師事務所（北京有哪個比較好的律師事務所）
• 拆遷房屋交易（拆遷房子交易）
• 北京豐臺區的知名律師事務所（豐臺區律師事務所排行榜）