遇到親人離世，繼承房產是件大事。如果有遺囑，按理說應該比沒遺囑更順利，但實際操作中很多人卡在過戶環節——材料不全、流程不熟、甚至出現其他繼承人扯皮。作為處理過上百起繼承案件的律師，今天就用大白話把遺囑繼承房產過戶的關鍵步驟和常見雷區說清楚。

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第一步

確認遺囑是否有效

別急著跑房管局！遺囑有效是過戶的前提。很多人拿著自書遺囑就以為萬事大吉，結果其他繼承人不認賬，最后還得打官司。重點看三點：

1. 遺囑形式是否合法

比如自書遺囑必須全部親筆寫+簽名+寫日期，代書遺囑需要兩個無利害關系的見證人。

2. 立遺囑人是否清醒

如果老人立遺囑時已患癡呆，遺囑可能被推翻。

3. 是否保留特殊份額

比如遺囑里沒給未成年子女、無勞動能力的配偶留份額，這部分可能無效。

律師建議

如果遺囑是公證過的，直接用它過戶最省事；如果是其他形式，建議先做遺囑繼承權公證（后面會講）。

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第二步

辦理繼承權公證（關鍵！）

這是過戶的“通行證”，流程如下

1. 準備材料

死亡證明、遺囑原件、親屬關系證明（比如戶口本）、房產證、所有繼承人身份證（即使遺囑寫明由你繼承，其他法定繼承人也需到場）。

2. 公證處核實

公證員會通知所有繼承人，確認遺囑真實性。如果有人不配合或質疑遺囑，公證處可能終止程序，這時只能起訴確認遺囑效力。

3. 領取公證書

公證費按房產價值比例收取（各地不同，比如北京是0.1%~0.3%）。

避坑提示

如果其他繼承人明知有遺囑卻故意拖延，可以起訴要求按遺囑過戶，同時申請財產保全防止房子被轉移。

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第三步

房管局過戶

拿到繼承公證書后，帶上以下材料去房產所在地的不動產登記中心：

- 公證書原件

- 房產證

- 身份證、戶口本

- 契稅完稅證明（繼承通常免契稅，但可能交0.05%印花稅）。

注意

如果房子是經濟適用房等特殊性質，可能需要補繳土地出讓金。

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常見問題解答

1. Q

遺囑寫了給我，但房本有父母兩人名字怎么辦？

A

只能繼承屬于被繼承人的份額（比如父親占50%，遺囑只能處置這50%，母親的份額需另外協商或訴訟）。

2. Q

過戶時發現房子有抵押或貸款？

A

需先還清貸款或與銀行協商變更借款人，否則無法過戶。

3. Q

其他繼承人不配合公證怎么辦？

A

直接起訴，勝訴后憑判決書過戶，無需他們同意。

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律師

遺囑繼承房產的核心就兩點

遺囑有效+程序合規。建議提前做好公證遺囑，避免家庭糾紛。如果遇到復雜情況（比如多份遺囑、繼承人爭奪），盡早找律師介入，拖得越久成本越高。

有具體問題可以私信咨詢，我們團隊處理過大量疑難繼承案件，幫你用最短時間拿到房產證！

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