老王最近想把房子過戶給兒子，在公證處急得直撓頭

"律師您給說說，這贈與、繼承和買賣到底哪個劃算？"作為處理過上百起房產過戶案件的律師，今天我就用大白話給大家算算這筆賬。

一、繼承過戶

最省錢但限制多

繼承是成本最低的方式（只需交0.05%印花稅和幾百元登記費），但必須等產權人去世后才能辦理。去年我代理的李阿姨案子就吃了虧——老人突發心梗離世，沒來得及立遺囑，五個子女為房產打得不可開交。記住：想走繼承的，一定要提前立公證遺囑，否則法定繼承可能引發家庭大戰。

二、贈與過戶

當心隱形成本

表面看贈與只要交3%契稅，但藏著兩個"深坑"

1.受贈人再出售時，個稅按差額20%征收（比如100萬買的房子漲到300萬，要交40萬個稅）；2.部分城市還收5.6%增值稅。上個月有個客戶，贈與兒子房產后想換房，一算稅費當場傻眼——比買賣過戶多掏了26萬。

三、買賣過戶

操作靈活風險小

現在90后子女買房普遍選買賣過戶，因為

1.滿五唯一住房只需交1-1.5%契稅；2.后續轉賣按1%核定征收個稅。但要注意評估價陷阱！去年有對夫妻按指導價過戶，比市場價低報80萬，結果被稅務稽查補稅+罰款共12萬。

專業建議

1.給未成年子女

選贈與（避免監護權糾紛）

2.夫妻間過戶

繼承/贈與更劃算

3.準備出售的房產

買賣過戶最優

4.農村宅基地

只能繼承

最后提醒：2023年新實施的《民法典》新增了"居住權"規定，過戶前務必查清房產是否設有居住權登記。具體到每個家庭，還要考慮限購政策、房產年限、家庭人口等因素。建議辦理前做個專業測算，有時候2000元律師咨詢費能省下20萬稅費。

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