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最近老鄰居張大爺家鬧心得很——兒子繼承了單位分的老房子，轉(zhuǎn)手時(shí)才發(fā)現(xiàn)要補(bǔ)交十幾萬稅費(fèi)。今天咱們就來聊聊這個(gè)讓人撓頭的央產(chǎn)房繼承交易問題，掰開了揉碎了講講里面的門道。

所謂"央產(chǎn)房"，就是中央直屬單位當(dāng)年分配給職工的福利房。這類房子在交易時(shí)可比普通商品房麻煩得多。前年東城區(qū)的李女士就吃過虧，她繼承了父親留下的央產(chǎn)房，轉(zhuǎn)手時(shí)才發(fā)現(xiàn)要補(bǔ)交的土地出讓金相當(dāng)于總房款的15%。您說這能不肉疼嗎？

咱們先說說繼承階段的事。繼承人要拿到房產(chǎn)證，得先過兩道坎：一是去原產(chǎn)權(quán)單位開上市證明，二是到央產(chǎn)房交易大廳辦備案手續(xù)。去年幫客戶處理過類似案件的劉律師告訴我，這個(gè)過程就像拼圖游戲，少一塊都不行。有個(gè)客戶就因?yàn)槁┝俗》棵娣e超標(biāo)部分的補(bǔ)差價(jià)，多花了三個(gè)月才辦完手續(xù)。

到了賣房環(huán)節(jié)，稅費(fèi)清單能讓人看花眼。首先是土地出讓金，這可是大頭。按現(xiàn)行規(guī)定必須補(bǔ)交，計(jì)算方式是基準(zhǔn)地價(jià)的3%。舉個(gè)實(shí)在的例子：西城區(qū)一套60平的央產(chǎn)房，地段基準(zhǔn)價(jià)10萬，光這塊就得交18萬。要是趕上黃金地段，這筆開銷能頂普通人一年工資。

再說說增值稅和個(gè)人所得稅。繼承滿5年且是唯一住房的，增值稅全免，個(gè)稅也按1%征收。但要是沒滿5年或者名下還有其他房產(chǎn)，那就要按差額的20%交個(gè)稅。去年朝陽區(qū)王先生那套房子賣了500萬，原值才80萬，結(jié)果個(gè)稅就交了84萬，腸子都悔青了。

還有幾點(diǎn)千萬要注意

過戶前必須搞定物業(yè)供暖結(jié)清證明，有些老房子欠了十幾年的供暖費(fèi)，這筆錢可能比稅費(fèi)還嚇人；裝修款不算購(gòu)房成本，別指望抵稅；繼承時(shí)如果有多位繼承人，必須全部到場(chǎng)簽字，去年海淀區(qū)就出過兄妹反目成仇的案子。

建議大伙兒在處理繼承房產(chǎn)時(shí)，先找專業(yè)機(jī)構(gòu)做全面評(píng)估。就像看病要找專家會(huì)診，房產(chǎn)交易也得找懂行的律師和會(huì)計(jì)師把關(guān)。別圖省事找街邊中介，去年通州有位老先生就被黑中介忽悠，多交了二十多萬冤枉錢。

說到底，央產(chǎn)房交易就像走迷宮，政策紅線多如牛毛。但只要提前摸清門道，備齊材料，其實(shí)也沒那么可怕。關(guān)鍵是要有耐心，該準(zhǔn)備的資料一樣不能少，該走的流程一步不能省。畢竟這關(guān)乎真金白銀，馬虎不得?。∧f是不是這個(gè)理兒？

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