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前兩天有位張女士急沖沖跑來咨詢

"律師您快幫我看看，老爺子走前把房子公證留給我了，現在買家都找好了，中介卻說這房子不能過戶？"其實這類問題在二手房交易里并不少見，今天咱們就掰開了揉碎了講講這其中的門道。

咱們得先明白，遺囑公證就像個未拆封的禮物。舉個身邊的例子，老王家三代同堂，王大爺去年特地到公證處立了遺囑，把名下的學區房留給孫子小寶。可今年王大爺身子骨硬朗著呢，這不聽說隔壁單元要加裝電梯，他轉手就把房子賣給了準備結婚的鄰居小李——這事完全合法有效。道理很簡單，只要房本上的名字還是立遺囑人本人，人家隨時都能處置自己的財產。

不過這里頭有個"定時鬧鐘"要注意。比如陳阿姨前腳剛辦好遺囑公證，后腳就把房子賣給租客小劉。如果陳阿姨突然離世，這時候房子歸屬就可能扯皮。因為根據《民法典》第一千一百二十三條，遺囑繼承從被繼承人死亡時才開始。也就是說，雖然房子已經賣給小劉，但繼承人們可能跳出來說"我媽賣房時神志不清"，這就容易惹官司。

聰明人處理這類問題都有妙招。去年我經手過個案例特別典型

周先生把公證過的婚房賣給準備置業的年輕夫妻，特意在買賣合同里加了個"特別條款"——要求所有法定繼承人到場簽字確認。這招看似麻煩，實則省去了后續無數隱患，最后交易順利完成，買賣雙方都安心。

對于普通購房者掌握這三板斧能避開大坑

首先要查清房本登記信息，確認賣房人確實是產權人；其次要到不動產登記中心拉產權檔案，看看有沒有被遺漏的共有權人；最后記得讓賣家出具書面聲明，白紙黑字寫清楚"不存在未披露的遺囑安排"。就像買水果要挑表皮完好的，買房更要確保權屬干凈。

特別提醒各位賣家朋友，如果您的房產已經立過遺囑，建議交易時主動告知買家。別學我去年遇到的那位趙先生，偷偷把遺囑房賣給不知情的買家，結果繼承人鬧上門來，好好的買賣黃了不說，還要賠人家雙倍定金，真是賠了夫人又折兵。

說到底，遺囑公證和房屋買賣就像兩條并行不悖的鐵軌。只要立遺囑人健在，房子該怎么交易還怎么交易。但咱們普通老百姓辦事，多留個心眼總沒錯。下次遇到類似情況，不妨學學精明的馬大姐——她賣房前特意帶著買家去公證處做了繼承權聲明公證，既保障了交易安全，又給買家吃了定心丸，這買賣做得那叫一個漂亮！

（溫馨提示：本文所述案例均經過藝術加工，具體法律問題請咨詢專業律師）

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